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今天想和大家分享“二手房如何砍價(jià)”，以下的談價(jià)過(guò)程全部來(lái)自我的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)， 當(dāng)然親弟弟是房產(chǎn)中介也在輔助我更快的了解當(dāng)中的門(mén)道；

請(qǐng)大家耐心地看下去，只要你看下并去消化它， 買(mǎi)房就可以省出十萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)，這相當(dāng)于白領(lǐng)的一年工資水平， 是不是非常值得？

首先我們先來(lái)了解砍價(jià)最基礎(chǔ)最基礎(chǔ)的工作，就是要清楚你要購(gòu)買(mǎi)小區(qū)的成交均價(jià)以及二手房?jī)r(jià)格的價(jià)格體系是如何構(gòu)成的？

1）近期的成交均價(jià)， 建議參考兔博士和鏈家, 數(shù)據(jù)相對(duì)比較可靠和真實(shí)；

成交均價(jià)：是指小區(qū)在一段范圍之中的實(shí)際成交的平均成交單價(jià)，成交均價(jià)接近小區(qū)一般位置棟數(shù)的中高層北向價(jià)格；

那二手房子的價(jià)格體系又是如何的呢？二手的價(jià)格影響因素包括這些：樓層(40%)， 朝向(30%)，噪音(15%)， 景觀(10%), 保養(yǎng)（5%）等；

從整體來(lái)看： 小區(qū)花園中心的價(jià)格一定比小區(qū)邊緣的棟數(shù)價(jià)格高，樓王單位常常就是指的望向花園中心的南向單位， 安靜景觀好， 樓王單位價(jià)格是：小區(qū)均價(jià)X(1.1-1.15)

小區(qū)邊緣的棟數(shù)一般都會(huì)受到馬路噪音或者小區(qū)會(huì)所或者小區(qū)商鋪街道噪音的影響，邊緣的棟數(shù)一般景觀也較差, 小區(qū)棟數(shù)一般：小區(qū)均價(jià)， 小區(qū)邊緣最差噪音最大的棟數(shù)：小區(qū)均價(jià)X(0.9-0.95)

樓層：價(jià)格以中高層的價(jià)格為最高， 頂樓和最低一層價(jià)格最低， 同一棟樓差價(jià)在200塊錢(qián)一平方米，多數(shù)小區(qū)低樓層多采光不佳， 小區(qū)的綠化樹(shù)木可以到達(dá)小區(qū)的4樓左右甚至5樓，綠化會(huì)直接遮擋掉一部分采光；

朝向：南北通透最佳， 其次正南， 東南， 東向，西南， 東北， 西北， 北向；

以盈彩美居小區(qū)為例，南向以4.2的價(jià)格成交， 北向的價(jià)格可以低到3.8萬(wàn)到3.9萬(wàn)之間， 南北向差價(jià)差不多在2000到3000元一平方米；

景觀：現(xiàn)在的人越來(lái)越在意景觀，一線望江和望不到江價(jià)格差異巨大， 一般的花園小區(qū)以中心花園景觀最佳， 如望向城中村， 停車(chē)場(chǎng)會(huì)略微減分；

這上面的一切都是為了讓你在腦海里建立一套價(jià)格體系， 當(dāng)你看一套房時(shí)，應(yīng)該在均價(jià)上面加分，還是減分，加多少合適減掉多少合適， 得出你所看的這套房子合理的市場(chǎng)價(jià)格；

當(dāng)你了解完成交均價(jià)和清楚上面的價(jià)格體系后，那你就可以實(shí)地和中介一起踩盤(pán)了，那盤(pán)要怎么踩才可以做到心里有數(shù)呢？才可以幫到你后面出價(jià)呢？

下面就踩盤(pán)的小區(qū)， 我專門(mén)分享了兩個(gè)表格給大家做參考， 分別對(duì)應(yīng)不同的兩個(gè)小區(qū)；

那從這兩個(gè)小區(qū)的表格里又可以得出哪些結(jié)論呢？

1）根據(jù)兔博士和鏈家的數(shù)據(jù)， 盈彩美居的平均成交單價(jià)是4.2萬(wàn)元， 美林湖畔花園的平均成交單價(jià)是4.8萬(wàn)元

你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，中介帶你看房報(bào)的是總價(jià)， 從不會(huì)報(bào)單價(jià)！

那你有沒(méi)有想過(guò)為什么報(bào)總價(jià)， 不報(bào)單價(jià)呢？

因?yàn)閳?bào)單價(jià)很容易讓買(mǎi)家感覺(jué)出房子的價(jià)格高低，總價(jià)對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō)沒(méi)有單價(jià)來(lái)的敏感；

當(dāng)中介報(bào)給你總價(jià)時(shí)，你應(yīng)該拿出手機(jī)計(jì)算下單價(jià)是多少一平方米；

一般中介一天可以帶你看幾套房， 如果你來(lái)不及做數(shù)據(jù)， 那就先用手機(jī)備忘錄的功能記下你需要的數(shù)據(jù)， 回家后再做復(fù)盤(pán)分析；

從這2個(gè)表格里還可以看出什么呢？

美林湖畔的業(yè)主南向單價(jià)普遍放盤(pán)高于成交均價(jià)的2000-5000一平方， 盈彩的業(yè)主南向放盤(pán)價(jià)格普遍高于成交均價(jià)的2000-3000一平方米;

美林的業(yè)主的報(bào)價(jià)更虛高， 也就驗(yàn)證了和業(yè)主的交談中得到的感覺(jué)，美林業(yè)主心態(tài)更好， 更強(qiáng)硬；

按照82平方米的房子計(jì)算，一平方米高出2000-5000元，美林的業(yè)主放盤(pán)價(jià)高于成交均價(jià)的164000-41000元；

盈彩美居的業(yè)主放盤(pán)價(jià)格高于成交均價(jià)的164000-246000元， 高出的這部分就是我們最起碼要砍掉的價(jià)格了；

那你是不是可以通過(guò)表格的數(shù)據(jù)，結(jié)合平均成交均價(jià)和價(jià)格體系的加減分就可以得出你所看中的房子的正常市場(chǎng)價(jià)格大概是多少，你還價(jià)的幅度出到多少你才不吃虧？

這樣做起碼可以保證你買(mǎi)到的是市場(chǎng)價(jià)格的房子， 你不會(huì)吃虧；

賣(mài)家放高價(jià)已經(jīng)是普遍現(xiàn)象， 只要你買(mǎi)房你就必須得砍價(jià)， 作為賣(mài)家都想自己的房子多賣(mài)一點(diǎn)錢(qián)，

而中介為了得到業(yè)主的房源， 也會(huì)千方百計(jì)的給業(yè)主信息你這個(gè)房子可以賣(mài)這個(gè)價(jià)格， 中介費(fèi)是按照房子總價(jià)來(lái)提取的，賣(mài)的越高中介費(fèi)越高， 雙方的目的就導(dǎo)致了普遍放盤(pán)價(jià)過(guò)高的現(xiàn)象。

那你知道了房子的合理市場(chǎng)價(jià)格和制定砍價(jià)的幅度， 那能砍多還是砍少呢？ 這就涉及到下面要說(shuō)的砍價(jià)的方法和策略了，這些技巧可以幫助你買(mǎi)稍微低于市場(chǎng)價(jià)格的房子；

砍價(jià)必知：二手房砍價(jià)能否成功、能砍掉多少，主要取決于當(dāng)前的買(mǎi)賣(mài)雙方心理、成交量?jī)纱笠蛩亍?/span>

一般情況下，市場(chǎng)成交量高的時(shí)候， 賣(mài)家價(jià)格預(yù)期普遍都是高的，砍價(jià)難度就會(huì)加大；

市場(chǎng)冷淡期，兩部分業(yè)主容易砍價(jià)：一是預(yù)期低的業(yè)主，二是著急賣(mài)房的業(yè)主，例如要換房騰資格、要移民急于變現(xiàn)， 生意周轉(zhuǎn)困難等。

砍價(jià)格前的準(zhǔn)備工作：

1） 看房時(shí)不要馬上表現(xiàn)出非常滿意這套房子， 自己先仔細(xì)看房，適當(dāng)?shù)暮唾u(mài)家寒暄幾句；

確定想買(mǎi)這套房要二次看房， 二次看房要帶不同的人， 看看不同人的意見(jiàn)， 聽(tīng)聽(tīng)親戚朋友們的意見(jiàn)再?zèng)Q定也不遲；

2）自己在看房的過(guò)程中，主動(dòng)和業(yè)主了解賣(mài)房的原因， 有個(gè)別業(yè)主不透露的就通過(guò)中介了解賣(mài)房原因；

通常賣(mài)房的原因無(wú)非是置換改善、急需名額、移民賣(mài)房、解決目前的資金困難等；

如果碰到解決目前的資金困難和急需賣(mài)房騰出名額的這種是最容易講價(jià)的；其次是移民賣(mài)房， 移民賣(mài)房基本業(yè)主就不會(huì)回國(guó)了， 想處理掉國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)， 這種條件一般較好， 也有談價(jià)的空間；

但如果碰到的是改善剛需，是最難談的，這種賣(mài)房的也是占了主流，基本分文必爭(zhēng)，能談價(jià)的空間就有限；

3）談價(jià)格要選擇地點(diǎn)：不要在業(yè)主家里談價(jià)格， 業(yè)主自己的家， 地理位置及熟悉感會(huì)加大業(yè)主的氣場(chǎng)，談價(jià)格業(yè)主會(huì)占優(yōu)勢(shì)地位；

4） 出價(jià)前要仔細(xì)核算自己要出的價(jià)格， 出了價(jià)格不要隨意更改，也不要聽(tīng)從中介的鼓動(dòng)；

接下來(lái)談砍價(jià)常用的幾種策略和方法；

1）細(xì)致對(duì)比，得出房子的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格，找到房子的優(yōu)缺點(diǎn)，談的時(shí)候可以和業(yè)主說(shuō)說(shuō)你對(duì)這房子基本滿意，就是有些地方還是有所擔(dān)心，實(shí)際上也是沒(méi)有十全十美的房子；

比如之前買(mǎi)房我就和業(yè)主表達(dá)了擔(dān)心馬路的小噪音，實(shí)際那條馬路隔得很遠(yuǎn)，對(duì)房子沒(méi)有影響， 但是我會(huì)表達(dá)我對(duì)噪音及其敏感， 業(yè)主剛開(kāi)始說(shuō)不會(huì)影響， 看我一直看著馬路擔(dān)心， 也說(shuō)出了可能有一點(diǎn)點(diǎn)影響， 實(shí)際這只是我的一種說(shuō)辭而已；

2）拿家人說(shuō)事，這次買(mǎi)房我是主要談判人， 我就會(huì)拿我先生來(lái)說(shuō)事， 比如可以這樣說(shuō)“我是比較傾向于買(mǎi)3房的， 我們的錢(qián)也只能這個(gè)小區(qū)買(mǎi)兩房;

 這個(gè)價(jià)格基本可以買(mǎi)盈彩的3房和金碧的3房了（附近的小區(qū)，賣(mài)家知道的小區(qū)），但是老公比較喜歡這個(gè)小區(qū)的環(huán)境，他要買(mǎi)這邊等等， 讓賣(mài)家覺(jué)得我們也是有可能做其他選擇的；

3）和中介打配合，談價(jià)格時(shí)也適度和賣(mài)家透露在談其他小區(qū)的房子， 現(xiàn)在就看哪套的價(jià)格能談下來(lái)就定哪一套了;

這時(shí)候就需要中介出來(lái)打配合證實(shí)我們還在談另外一套房的價(jià)格，表明我們現(xiàn)在就是到價(jià)既簽， 哪家的價(jià)格到位我們就簽?zāi)囊患遥?這時(shí)候到價(jià)既簽是給賣(mài)家下定心針用的；

4）哭窮賣(mài)慘， 和業(yè)主談?wù)劕F(xiàn)在年輕人出來(lái)打工， 好不容易存這點(diǎn)錢(qián)， 還四處和親戚朋友借錢(qián)湊的首付就為了廣州買(mǎi)一套房， 現(xiàn)在賺錢(qián)又難， 反正有多慘說(shuō)多慘， 讓業(yè)主產(chǎn)生同情心， 談價(jià)就好談些；

5）車(chē)輪戰(zhàn)，當(dāng)時(shí)也是中介配合我的， 讓幾個(gè)中介朋友輪番打電話去業(yè)主，都說(shuō)有客戶可以看房， 可以出什么價(jià)格買(mǎi)， 當(dāng)然出的價(jià)格都是低于我的報(bào)價(jià)的；

如你沒(méi)有可配合的中介， 那就找親戚朋友幫忙，輪番上陣看房和報(bào)價(jià)， 都報(bào)低于你的價(jià)格，談房子缺點(diǎn)，影響房東心理， 這樣會(huì)直接降低業(yè)主的心理預(yù)期， 賣(mài)家還會(huì)覺(jué)得你才是個(gè)比較實(shí)在和有誠(chéng)意的買(mǎi)家；

以上的只是策略和方法，大部分時(shí)候任由你說(shuō)的天昏地暗也不降價(jià)也是正常的，賣(mài)家心甘情愿的降價(jià)肯定是你可以幫她解決目前的一些困難。

分享之前談的一套房子， 成交價(jià)格直接比正常的市場(chǎng)價(jià)格少了42萬(wàn)，注意看哦是比正常的市場(chǎng)價(jià)格哦，這個(gè)賣(mài)家就是賣(mài)房周轉(zhuǎn)的；

如果他的房子短期出手不成功房子可能被抵押公司做拍賣(mài)， 那被拍賣(mài)還不如自己賣(mài)了拿到更多的錢(qián)， 對(duì)吧？虧一些這些客戶也會(huì)賣(mài)的；

砍價(jià)能砍成功的最重要原因還在于換位思考， 業(yè)主肯少那么多價(jià)格給你， 那他到底得到了什么？賣(mài)家沒(méi)有好處那她憑什么不賣(mài)給其他人而賣(mài)給你？

請(qǐng)你試著回答以下這些問(wèn)題：

1， 你在交易過(guò)程中切實(shí)幫業(yè)主解決了什么具體的問(wèn)題？

2， 業(yè)主降價(jià)換來(lái)了什么？

3， 為什么是你解決了業(yè)主的問(wèn)題， 而不是別人？

針對(duì)這些問(wèn)題往上套，你可以幫業(yè)主解決什么問(wèn)題？然后根據(jù)這些和業(yè)主談你的優(yōu)勢(shì)；

比如我的賣(mài)家是想賣(mài)了這套房去買(mǎi)體育東路的學(xué)位房， 我了解到她要買(mǎi)的房子是父母認(rèn)識(shí)的熟人，房子的所有人是年紀(jì)較大的人， 房子掛了很久還沒(méi)有賣(mài)出去；

現(xiàn)在她的賣(mài)家可以較低價(jià)格賣(mài)給她，如果要買(mǎi)， 我的賣(mài)家的賣(mài)家要求全款而且盡快付錢(qián)， 要不就賣(mài)給別人；

而我的賣(mài)家的心態(tài)是擔(dān)心給錢(qián)晚了， 她們就賣(mài)給其他人了，所以她的訴求就是她盡快賣(mài)出這套房子；

針對(duì)我賣(mài)家的情況，我們表達(dá)了我們的優(yōu)勢(shì)， 我們是二套必須五成首付，當(dāng)時(shí)看房的幾家都是三成首付（從中介處了解得知），首付多意味著她可以更快的拿到更多的錢(qián)（解決了賣(mài)家首付不足的痛點(diǎn)）；

另外我們也表達(dá)了我們買(mǎi)房的明確意愿， 只要價(jià)格到位， 我們就馬上買(mǎi)， 這個(gè)買(mǎi)房我們籌措了好久， 首付準(zhǔn)備的差不多了， 只要你點(diǎn)頭我們的價(jià)格， 我們立馬可以簽訂購(gòu)房合同（解決了賣(mài)家快速賣(mài)出房子的愿望）；

這時(shí)候中介也表明我們的貸款資質(zhì)和銀行流水他們都審核了， 是優(yōu)質(zhì)的客戶， 銀行貸款沒(méi)有問(wèn)題， 實(shí)際上我們確實(shí)在購(gòu)房前就做了這些工作的；

賣(mài)家之前買(mǎi)房都是全款的， 通過(guò)中介的旁敲側(cè)擊賣(mài)家， “有些人看房， 可能資質(zhì)不好， 最后貸款什么的都麻煩一點(diǎn)， 另外有些人說(shuō)買(mǎi)到后面也不一定買(mǎi)， 你現(xiàn)在可以和我們簽， 我們的客戶可以確定下來(lái)”等等；

其實(shí)也是利用了賣(mài)家急切的心理和信息差， 賣(mài)家的心態(tài)在不斷動(dòng)搖中， 最后賣(mài)家讓我們給她3天時(shí)間， 她自己意思周末有個(gè)中介說(shuō)有個(gè)客戶來(lái)看房， 可以給出415萬(wàn)的價(jià)格， 好， 那我們就等等看， 實(shí)際上415萬(wàn)的價(jià)格我是絕對(duì)不肯給的；

當(dāng)然在談價(jià)的價(jià)格中， 態(tài)度要謙和語(yǔ)言要平和，整個(gè)氛圍就沒(méi)有那么緊張；

最后我們是以400萬(wàn)的價(jià)格成交， 業(yè)主報(bào)價(jià)是435萬(wàn)，少了35萬(wàn)！

最后來(lái)說(shuō)說(shuō)砍價(jià)中介起的作用吧， 我的中介是找的相對(duì)比較老實(shí)的， 是從幾十名中介中選出相對(duì)靠譜的， 但是中介的砍價(jià)經(jīng)驗(yàn)依然不足；

不過(guò)事先已經(jīng)明確表示我會(huì)給中介費(fèi)， 絕對(duì)不會(huì)跑了中介費(fèi)， 中介相對(duì)來(lái)說(shuō)也比較信任我，也同意我和賣(mài)家互相加微信溝通， 中介也起了配合的作用；

而一般人能找到愿意打配合的中介也不是容易的事情，中介的核心就是控制能控制的房源和制造緊張的氛圍讓客戶沖動(dòng)簽約收取中介費(fèi)；

砍價(jià)他們大部分情況是不會(huì)花精力去做的， 他們的目的只有成交收中介費(fèi)， 至于什么價(jià)格成交就要看買(mǎi)家和賣(mài)家雙方的博弈，哪邊比較容易被說(shuō)服， 所以砍價(jià)這種活兒還是要自己多上心；

以上全部分享來(lái)自我以往的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)， 希望可以幫助到有需要的你！